Najnowszy projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 27 maja 2026 r. - kuratorzy w spółdzielniach, czyli duża nowelizacja po konsultacjach społecznych

1. przywrócenie zasady dobrowolności członkostwa,
2. nowe zasady nabywania i utraty członkostwa,
3. przywrócenie członkostwa osobom, które utraciły je po zmianach z 2017 r.,
4. członkostwo właścicieli lokali, posiadaczy spółdzielczych praw do lokali oraz osób posiadających prawa do lokali na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym,
5. nowe obowiązki spółdzielni związane z prowadzeniem rejestru członków.

1. uchylenie zwolnienia z obowiązku wnoszenia wpisowego i udziałów,
2. zasady deklarowania oraz wpłacania udziałów,
3. możliwość rozłożenia wpłat na raty,
4. skutki finansowe dla funduszu udziałowego i działalności spółdzielni,
5. niezbędne zmiany statutowe.

1. nowy status osób posiadających prawa do takich lokali,
2. przywrócenie możliwości członkostwa,
3. skutki dla obrotu lokalami,
4. prawa następców prawnych,
5. konsekwencje dla zarządów spółdzielni.

1. nowe zasady zawierania umów o budowę lokalu,
2. ustalanie wkładu mieszkaniowego,
3. rozliczenie kosztów budowy,
4. przesłanki wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu,
5. zasady waloryzacji i zwrotu wkładów mieszkaniowych,
6. ponowne ustanowienie prawa do lokalu.

1. rozszerzenie prawa dostępu do dokumentów dla właścicieli lokali i osób niebędących członkami spółdzielni,
2. dostęp do uchwał, regulaminów, umów i faktur,
3. wykonywanie fotokopii dokumentów,
4. granice jawności a ochrona danych osobowych.

1. obowiązek prowadzenia wykazu umów,
2. zakres informacji podlegających ujawnieniu,
3. terminy publikacji i aktualizacji danych,
4. anonimizacja danych osobowych,
5. odpowiedzialność za niewłaściwe prowadzenie rejestru.

1. obowiązek prowadzenia strony internetowej przez większe spółdzielnie,
2. dokumenty podlegające publikacji,
3. elektroniczne informowanie członków o walnych zgromadzeniach,
4. wymogi dotyczące ochrony danych i bezpieczeństwa informacji.

1. likwidacja limitu dwóch kadencji członków rady nadzorczej,
2. procedury uzupełniania składu rady,
3. pięcioletnia kadencja zarządu,
4. nowe rozwiązania na wypadek braku wyboru organów,
5. rola kuratora i związku rewizyjnego.

1. możliwość przywrócenia zebrań przedstawicieli,
2. nowe zasady zwoływania walnych zgromadzeń,
3. udział członków przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej,
4. publikacja projektów uchwał i materiałów na stronie internetowej,
5. praktyczne skutki zmian dla organizacji obrad.

1. nowe zasady ustanawiania zabezpieczeń hipotecznych,
2. obowiązek uzyskania zgody większości uprawnionych,
3. ograniczenie ryzyka powstawania hipoteki łącznej,
4. wpływ zmian na inwestycje i finansowanie działalności spółdzielni.

1. coroczne lustracje wybranych spółdzielni,
2. obowiązkowa przynależność do związku rewizyjnego,
3. możliwość weryfikacji ustaleń lustracyjnych przez Krajową Radę Spółdzielczą,
4. nowe uprawnienia kontrolne ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa,
5. odpowiedzialność lustratorów i organów spółdzielni.

1. obowiązek dostosowania statutów i regulaminów,
2. harmonogram wdrażania nowych przepisów,
3. terminy wejścia w życie poszczególnych rozwiązań,
4. lista działań, które powinny zostać podjęte przez zarządy i rady nadzorcze przed wejściem ustawy w życie.

Omówienie wybranych zagrożeń związanych z projektem: Projekt ustawy z 27 maja 2026 r. jest rozwiązaniem skrajnie niebezpiecznym dla spółdzielni mieszkaniowych, ich członków oraz stabilności sektora mieszkaniowego. To projekt jeszcze gorszy od poprzednich wersji, antyspołeczny i sprzeczny z ideą samorządności spółdzielczej. Pod pozorem porządkowania przepisów wprowadza mechanizmy, które mogą sparaliżować zarządzanie spółdzielniami, doprowadzić do ustanawiania kuratorów, osłabić prawa członków i zwiększyć ryzyko chaosu organizacyjnego w jednym z najważniejszych sektorów polskiego mieszkalnictwa. Projekt nie uwzględnia zdecydowanej większości uwag zgłoszonych w trakcie konsultacji społecznych.

1. Projekt tworzy nowy mechanizm prowadzący do ustanawiania kuratorów w spółdzielniach mieszkaniowych Najgroźniejsze są przepisy dotyczące kadencyjności zarządów. Projekt zakłada, że kadencja zarządu ma trwać maksymalnie 5 lat, a po jej upływie, jeżeli nie zostanie wybrany nowy zarząd, związek rewizyjny ma występować do sądu o ustanowienie kuratora. Co więcej, projekt nakazuje przyjąć fikcję, że prowadzenie spraw przez zarząd po upływie kadencji oznacza „brak organu”.

To jest rozwiązanie skrajnie wadliwe. W praktyce w wielu spółdzielniach mieszkaniowych wybór organów jest procesem złożonym, konfliktowym i rozciągniętym w czasie. Walne zgromadzenia bywają dzielone na części, uchwały są zaskarżane, frekwencja jest niska, a spory członkowskie mogą blokować wybór nowych władz. Projekt nie rozwiązuje tych problemów, tylko karze za nie całą spółdzielnię.

Efektem może być masowe ustanawianie kuratorów w spółdzielniach, nawet tam, gdzie spółdzielnie funkcjonują, mają majątek, obsługują tysiące mieszkańców, prowadzą remonty, inwestycje, rozliczenia mediów i gospodarkę zasobami. Kurator sądowy nie jest naturalnym organem samorządnej spółdzielni. Jego ustanowienie oznacza ryzyko paraliżu decyzyjnego, opóźnień, sporów kompetencyjnych i utraty ciągłości zarządzania.

To bezpośrednie zagrożenie dla bezpieczeństwa mieszkaniowego 10 milionów Polaków. 2. Projekt systemowo destabilizuje sektor spółdzielni mieszkaniowych Spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają ogromnym majątkiem społecznym: budynkami, gruntami, infrastrukturą techniczną, funduszami remontowymi i środkami mieszkańców. Stabilność organów spółdzielni jest warunkiem bezpieczeństwa mieszkańców.

Projekt wprowadza jednak mechanizm, który może wywołać efekt domina: brak wyboru zarządu w terminie, wygaśnięcie mandatów, ustanowienie kuratora, spory o reprezentację, opóźnienia w decyzjach finansowych, inwestycyjnych i remontowych. W sektorze, który odpowiada za codzienne funkcjonowanie setek tysięcy mieszkań, takie rozwiązanie jest nieodpowiedzialne.

To nie jest reforma proobywatelska. To jest przepis na chaos! 3. Projekt pozbawia członków realnej możliwości przekształcania lokatorskich praw do lokali w odrębną własność przy nowych inwestycjach Projekt uchyla art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli kluczową podstawę przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności. Jednocześnie przepisy przejściowe zachowują dotychczasowe zasady tylko dla praw już ustanowionych albo inwestycji opartych na pozwoleniu na budowę wydanym przed wejściem w życie ustawy.

Oznacza to, że dla inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie ustawy członkowie zostaną pozbawieni możliwości dojścia do własności na dotychczasowych zasadach. To uderza w aspiracje mieszkaniowe rodzin, które chciałyby stopniowo dochodzić do pełnej własności lokalu. Państwo zamiast wzmacniać bezpieczeństwo majątkowe obywateli, zamyka im drogę do własności.

To rozwiązanie antyspołeczne, szczególnie wobec osób mniej zamożnych, dla których spółdzielcze lokatorskie prawo było często etapem prowadzącym do stabilnego mieszkania i późniejszego przekształcenia. 4. Projekt zakłada bezrefleksyjne udostępnianie dokumentów osobom niebędącym członkami spółdzielni Projekt rozszerza prawo dostępu do dokumentów spółdzielni na osoby niebędące członkami, jeżeli są właścicielami lokali albo przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mają one otrzymywać kopie uchwał, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

To rozwiązanie jest nadmierne i niedostatecznie zabezpieczone. Dokumenty spółdzielni są w istocie dokumentami dotyczącymi majątku i środków członków. Mogą zawierać informacje o rozliczeniach, kosztach, kontrahentach, strategii remontowej, sporach, zobowiązaniach, danych osobowych i interesach majątkowych mieszkańców.

Projekt zakłada automatyczne poszerzenie dostępu bez głębokiej refleksji nad ochroną interesu członków, tajemnicą przedsiębiorstwa, bezpieczeństwem danych oraz ryzykiem wykorzystywania dokumentów w konfliktach sąsiedzkich, biznesowych albo procesowych. Sama anonimizacja nie rozwiązuje problemu, bo wiele informacji gospodarczych i organizacyjnych pozostaje wrażliwych nawet bez danych osobowych. 5. Absurdalny pomysł: Krajowa Rada Spółdzielcza ma narzucać spółdzielni związek rewizyjny Projekt przewiduje obowiązkowe zrzeszenie spółdzielni mieszkaniowej w związku rewizyjnym. Jeżeli spółdzielnia przez 3 miesiące pozostanie niezrzeszona, Krajowa Rada Spółdzielcza ma dokonać wyboru związku rewizyjnego, do którego spółdzielnia ma przystąpić. Wybór KRS ma zastępować deklarację przystąpienia spółdzielni.

To całkowite zaprzeczenie konstytucyjnej zasady samorządności i wolności zrzeszania się. Spółdzielnia jest wspólnotą członków, a nie podmiotem, któremu zewnętrzna instytucja ma wskazywać, do jakiej organizacji ma należeć. Decyzja o przystąpieniu do związku rewizyjnego powinna należeć do samej spółdzielni, a nie być narzucana administracyjnie.

Jest to rozwiązanie centralistyczne i sprzeczne z istotą spółdzielczości oraz charakterystyczne dla ustrojów komunistycznych. 6. Projekt jest jeszcze gorszy od poprzedniej wersji i ma charakter antyspołeczny Projekt nie naprawia błędów wcześniejszych propozycji, ale je pogłębia. Zamiast wzmacniać prawa członków, stabilizować zarządzanie i chronić majątek mieszkańców, tworzy przepisy konfliktogenne, represyjne i destabilizujące. Szczególnie niebezpieczne jest połączenie kadencyjności zarządów z mechanizmem kuratora oraz przymusowego zrzeszania spółdzielni w związkach rewizyjnych.

To projekt antyspołeczny, ponieważ uderza w zwykłych mieszkańców: członków spółdzielni, osoby spłacające koszty budowy lokali, osoby oczekujące stabilnego zarządzania budynkami i rodziny, które liczą na dojście do własności mieszkania.

Projekt powinien zostać odrzucony przez Radę Ministrów jako antyspołeczny i godzący systemowo w bezpieczeństwo mieszkaniowe Polaków. W obecnym kształcie nie służy członkom spółdzielni mieszkaniowych. Grozi on chaosem organizacyjnym, wzrostem kosztów, ograniczeniem samorządności, utratą drogi do własności oraz osłabieniem bezpieczeństwa mieszkaniowego.